L’immobilier israélien envoie des signaux contradictoires. D’un côté, les autorités approuvent plus de logements. De l’autre, moins de projets arrivent jusqu’au moment où les bulldozers entrent en action.
Les chiffres du Bureau central des statistiques le montrent. Entre juillet 2025 et juin 2026, des permis de construire ont été délivrés pour environ 83 340 logements, soit 2 % de plus que sur les douze mois précédents. Mais sur la même période, la construction n’a réellement commencé que pour environ 76 040 logements, en baisse de 7 %.
L’écart entre les projets et leur réalisation reste donc net. Même quand les commissions et les autorités donnent leur feu vert, tous les chantiers ne démarrent pas aussitôt. Le financement, les coûts de construction, la main-d’œuvre et l’état du marché pèsent sur le calendrier.
Tel-Aviv continue de construire, Jérusalem freine
En chiffres absolus, Tel-Aviv-Jaffa reste en tête du pays pour les mises en chantier. L’an dernier, la construction de 7 611 logements y a commencé, soit 19,9 % de plus que sur la période précédente. À Jérusalem, la tendance est inverse : seuls 5 440 logements ont été lancés, en recul de 30,1 %.
Haïfa se distingue particulièrement. Le nombre de mises en chantier y a presque doublé, passant de 1 596 à 3 085 logements, soit un bond de 93,3 %. Kiryat Gat poursuit elle aussi un fort élan, avec 2 965 logements lancés, en hausse de 119,1 %.
Des hausses de plusieurs centaines de pour cent
Certains des bonds les plus spectaculaires concernent des villes qui partaient de plus bas. À Herzliya, la construction de 1 898 logements a commencé, en hausse de 173,5 %. Yehud-Monosson a enregistré 1 674 mises en chantier, soit une progression de 264,7 %.
Kfar Saba fait encore plus fort : 983 logements lancés, contre seulement 154 l’année précédente. La hausse atteint 538,3 %, un record qui en fait la vedette du classement.
Ashkelon a aussi fait un saut impressionnant, avec 2,042 logements contre 772 sur la période précédente, soit une hausse de 164,5 %. Netanya progresse de 63,2 %, Bat Yam de 36,8 %, Rishon LeZion de 28 %, Holon de 74,4 % et Hadera de 93,8 %.
Les villes qui décrochent
À l’autre bout du tableau, plusieurs villes enregistrent une baisse marquée. Beit Shemesh se distingue avec un recul de 70,7 % des mises en chantier, passées de 1 813 à seulement 531 logements. Ashdod recule de 54 %, Ofakim de 44,6 %, Beer-Sheva de 33,1 % et Lod de 31,1 %.
La baisse touche aussi Ramat Gan, avec 23,1 % de moins, ainsi que Petah Tikva (14,8 %), Rehovot (20,9 %) et Raanana (14,9 %).
La rénovation urbaine porte le centre
Une grande partie des constructions nouvelles vient de la rénovation urbaine. Pendant la période étudiée, la construction d’environ 17 670 logements a commencé après la démolition d’immeubles existants et leur reconstruction. Près de la moitié, 45,9 %, se trouve dans le district de Tel-Aviv, et 34,6 % dans le district du Centre. Parmi ces logements, 14 910 ont été construits dans le cadre du programme TAMA 38/2 et des projets de démolition-reconstruction (Pinouï-Binouï).
Ces chiffres expliquent en grande partie pourquoi le centre et Tel-Aviv restent en tête alors que les terrains libres se raréfient. Une part croissante de la nouvelle offre naît de la démolition et de la reconstruction.
Plus de logements achevés, mais des chantiers plus longs
Alors que les mises en chantier reculent, le nombre de logements achevés a augmenté. En douze mois, la construction d’environ 60 970 logements s’est terminée, soit une hausse de 7,9 %.
Là encore, un problème se cache derrière ce chiffre : les chantiers durent plus longtemps. La durée moyenne de construction, pondérée par le nombre de logements par immeuble, est passée à 37,3 mois, contre 36,3 mois l’année précédente. Fin juin 2026, Israël comptait environ 217 000 logements en construction active, dont près de la moitié dans les districts de Tel-Aviv et du Centre.
Et pour les prix ?
Ces chiffres ne permettent pas, à eux seuls, de dire où vont les prix des logements. Ils révèlent en revanche un problème connu : même avec beaucoup de projets et beaucoup de permis, le rythme de réalisation ne suit pas forcément.
Israël continue de construire à un rythme historiquement élevé, mais la baisse de 7 % des mises en chantier montre que l’élan faiblit. Et tandis que certaines villes, comme Haïfa, Ashkelon, Herzliya et Kiryat Gat, sont en plein essor, d’autres entrent dans un net ralentissement.
Il n’existe donc pas aujourd’hui « un seul marché du logement ». La situation change radicalement d’une ville à l’autre, parfois dans le sens totalement opposé à la tendance nationale.
Les écarts entre villes ne datent pas d’hier : relisez quand les prix baissaient à Jérusalem et montaient à Haïfa. Sur la rénovation urbaine et le TAMA 38, découvrez aussi le quartier Aleph d’Ashdod, ainsi que comment Netivot est devenue la ville du futur.
