Le tribunal de district de Tel Aviv a rejeté la semaine dernière une demande visant à autoriser l’usage d’habitation d’un étage en sous-sol, bien que le bien ne réponde plus aujourd’hui à la définition de « sous-sol » au sens du plan d’urbanisme sur les sous-sols de la municipalité de Tel Aviv. En effet, la majeure partie du bien se trouve au-dessus du niveau du sol, et ses murs extérieurs dépassent le niveau du terrain. Le bien avait toutefois été défini comme « sous-sol » dans le permis de construire d’origine, délivré dans les années 1950, une époque où une définition différente de ce terme était en vigueur.
La juge Limor Bibi a rejeté le recours contre la décision de la commission de district et a établi que le plan d’urbanisme sur les sous-sols de Tel Aviv, qui interdit l’habitation dans ces espaces, s’applique à tout bien défini comme « sous-sol » dans le permis de construire d’origine — même s’il ne répond pas à la définition des caractéristiques physiques fixée par les plans de sous-sols en vigueur, comme c’est le cas ici.
La juge a ainsi élargi le champ des biens couverts par le plan d’urbanisme interdisant l’habitation. Le jugement n’affectera pas les personnes ayant déjà obtenu un permis d’usage d’habitation par le passé. La juge a précisé que si la commission locale avait certes délivré par le passé des permis d’usage d’habitation en vertu d’un usage établi, il n’est pas possible de revenir en arrière sur le fait accompli, et que le plan d’urbanisme visait justement à régler cette question pour l’avenir.
Le recours avait été déposé par la société Yarom Or Nechasim, propriétaire d’un bien situé au 100 rue Ben Yehouda à Tel Aviv, comprenant trois niveaux : rez-de-chaussée, entresol et sous-sol. En 1957, un permis d’usage pour bureaux avait été délivré pour ce bien. En 2013, un permis d’usage dérogatoire pour habitation avait été accordé pour une durée de dix ans, mais ce permis n’avait pas été mis en œuvre, et en 2024, la société avait déposé une demande de permis d’habitation permanent. La commission locale avait rejeté la demande. La société avait alors fait appel devant la commission de recours, qui avait confirmé que le bien avait été construit légalement, mais avait établi que les plans de sous-sols applicables au bien n’autorisaient pas l’usage d’habitation, et qu’il s’agissait d’un « écart notable par rapport au plan ».
Le plan d’urbanisme sur les sous-sols de Tel Aviv (plan « Ayin ») avait été publié en 1985 et remplacé par le plan « Ayin/1 » en 2010. Ce plan interdit l’habitation dans les sous-sols et vise à mettre de l’ordre en définissant précisément quel bien constitue un sous-sol. Avant la publication de ces plans, la municipalité avait pour habitude d’autoriser des usages supplémentaires, y compris pour l’habitation, dans les sous-sols. Ceux-ci étaient appelés « permis en vertu d’un usage établi » (non approuvés par un plan ni comme usage dérogatoire). Une disposition transitoire avait été fixée concernant les permis déjà délivrés, afin de permettre la poursuite de leur usage.
« Une histoire kafkaïenne »
La société avait demandé au tribunal de déclarer que le bien n’était pas un sous-sol, arguant qu’il s’agissait d' »une histoire kafkaïenne de bureaucratie urbanistique rigide, ignorant la réalité physique et historique du bien ». En effet, le bien avait été construit il y a environ 50 ans, avait reçu un permis de construire explicite pour un usage de bureaux, et fonctionne comme un étage inférieur éclairé. La société estimait qu’il n’y avait pas lieu de considérer le bien comme un sous-sol : « Les institutions d’urbanisme l’ont traité comme un sous-sol souterrain obscur, en s’accrochant de manière rigide à un terme archaïque issu d’un permis de 1957 », a-t-elle affirmé.
La société a ajouté que le terrain autour du bien avait été creusé à une étape postérieure à la construction de l’immeuble, que le bien est éclairé et que la hauteur de son espace, 2,8 mètres, le rend adapté à l’habitation. À titre subsidiaire, elle a soutenu que même si l’on considérait le bien comme un sous-sol, un usage d’habitation pourrait tout de même y être autorisé.
Le tribunal a établi que les dispositions du plan d’urbanisme sur les sous-sols s’appliquent à tout sous-sol construit légalement en vertu d’un permis — « c’est-à-dire à tout bien qui, dans le cadre du permis, a été défini comme ‘sous-sol’, et pas seulement à un sous-sol répondant à la définition de ‘sous-sol’ des plans de sous-sols Ayin et Ayin/1 ». La justification avancée : le libellé du plan et les circonstances historiques ayant conduit à son adoption. Parmi les arguments avancés contre l’autorisation du bien pour l’habitation figuraient la densité de l’immeuble, incompatible avec le nombre d’occupants, ainsi que l’impact sur les droits de construction futurs.
La société a été condamnée à verser des frais de 22 500 shekels aux organismes d’urbanisme.
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